Jak prodat byt, když chcete z výnosu koupit nové bydlení a přestěhovat se

Možná taky řešíte situaci, že chcete prodat svůj byt a pořídit si nové bydlení. Abyste měli čím zaplatit, potřebujete nejdřív svůj byt prodat a získat výnos z jeho prodeje.

Jenže potřebujete taky někde bydlet, než najdete nové bydlení. Nejlépe pořád v původním bytě, i když ho prodáte.

Organizačně a obchodně toto rozhodně není jednoduchý úkol.

Můžu vás uklidnit, nejste sami, kdo toto řešíte. Je to celkem běžná situace, když se vám třeba rozroste rodina a potřebujete se přestěhovat do většího.

Jak postupovat při tomto typu prodeje bytu?

Předpokládejme, že novou nemovitost potřebujete teprve najít.

Než se pustíte do jakékoliv akce, měli byste prověřit, že vám všechno bude sedět hlavně finančně. K tomu potřebujete znát několik čísel. A těmi čísly myslím opravdu ověřená reálná čísla.

Znáte to. Mnohdy máte informace typu „soused povídal“, „četl jsem na internetu“, „slyšel jsem v televizi“. Nedejte na ně. Udělejte to takto:

• Pokud máte na stávajícím bytě zástavu banky, zjistěte, kolik jí budete muset zaplatit za předčasné splacení hypotečního úvěru. K tomu potřebujete od banky výplatní dopis. Více jsem o tom psal v tomto článku. >>
• Potom je potřeba znát reálnou prodejní hodnotu vašeho bytu. Nejsnadnější způsob je, když vám s tímto pomůže zkušený realitní makléř. Svým klientům v Praze s tímto také pomáhám. Stačí vyplnit formulář na této stránce. >>
• Zjistit, na jakou výši nové hypotéky dnes dosáhnete. Vaše situace není stejná jako v době, kdy jste si brali předchozí hypotéku. Trh je jiný a s tím i podmínky úvěrů. Oslovte svou banku nebo šikovného hypotečního makléře, aby vám porovnal aktuální nabídky bank. Tato služba vás opět nic nestojí a získáte zajímavé nabídky. Třeba ty od našeho hypotečního makléře. >>
• Nezapomeňte také na daň z příjmu. Jestli realizujete z prodeje bytu zisk, měli byste ho zdanit. Ledaže jste splnili podmínky pro osvobození od této daně. Zásadní roli v tom hraje, o jaký typ vlastnictví bytu jde (osobní nebo družstevní), jak dlouho jste nemovitost vlastnili (časové testy jsou aktuálně 2 a 5 let), nebo jestli jste v bytě trvale bydleli a výtěžek z prodeje opět použijete na pořízení nového bydlení. V tomto doporučuji konzultaci s daňovým poradcem. Rád vám kontakt předám.

Když budete znát čísla z předchozích 3 bodů, dojdete logicky k reálné částce, za kterou si můžete pořídit nové bydlení.

Teď už stačí jenom zjistit, jaké bydlení si můžete dovolit pořídit. Mrkněte na inzerci a zkuste se zajít na některé nemovitosti podívat. Uděláte si alespoň rámcovou představu, co byste si mohli zhruba koupit ve své cenové kategorii.

Příklad výpočtu ceny nového bydlení

1. Doplacení stávající hypotéky – 1.000.000 Kč
2. Prodejní cena bytu + 4.000.000 Kč
3. Daň z příjmu 0 Kč
4. Nová hypotéka + 4.000.000 Kč
5. Úspory 0 Kč

Maximální cena nového bydlení = 7.000.000 Kč

V developerském projektu byste si mohli koupit nové bydlení za 7.000.000 Kč. U staršího bydlení platíte navíc daň z nabytí nemovitosti. Zaplatit byste mohli maximálně 6.730.769 Kč + 269.231 Kč (4% daň).

Tak co jste zjistili? Jak vám to vychází? Možná to není úplně ok. Zkusili jste hledat i v jiných lokalitách, než kde teď bydlíte?

Jestli vám úvodní čísla sedí, můžete začít s prodejem svého bytu. Proč? Nejdřív potřebujete získat výnos z prodeje a mít peníze na svém účtu. Protože až najdete nové bydlení, budete muset něčím zaplatit.

V tomto typu transakce určitě doporučuji spolupráci s realitním makléřem, protože je před vámi plánování a organizace spousty kroků.

Když jste ještě nenašli novou nemovitost, budete chtít i po prodeji ve svém bytě určitě zůstat, než si najdete nové bydlení.

Příklad z praxe

Právě v této situaci vám může skvěle pomoci realitní makléř. Bydlíte v 1+kk nebo 2+kk? Realitní makléř může marketing zacílit také na kupující, kteří hledají investiční byty. Pro tyto kupující potom není problém, když v bytě zůstanete chvíli v pronájmu. Získáte peníze z prodeje a můžete v klidu hledat nové bydlení. Této situaci přizpůsobíte i podmínky pronájmu.

Na tento typ kupujících jsem cílil třeba v případě prodeje tohoto bytu. Více ve videu:

Mezi 3 vážnými zájemci, kteří si chtěli byt koupit, byl i jeden, který chtěl byt na investici.

Samozřejmě nikdy nevíte, komu se váš byt bude líbit. Nicméně makléř může být v transakci dobrým mediátorem, abyste se nemuseli ze svého bytu rychle stěhovat.

S kupujícími se dá vždy jednat a dohadovat takové podmínky, které vám budou vyhovovat nebo budou kompromisem pro obě strany. Vždy záleží na tom, jaký typ kupujícího projeví o váš byt zájem. Makléř může zkusit dohodnout odklad předání bytu, pronájem a podobně.

Doporučení

Pokud chcete z výnosu prodeje zaplatit nové bydlení, vaším prvním krokem by mělo být prověření:

• Za kolik prodáte své současné bydlení (kvalifikovaný cenový odhad)
• Za jakých podmínek můžete splatit svou současnou hypotéku (sankce)
• Kolik vám banka může nově půjčit (nový úvěrový limit)
• Kolik asi bude stát nové bydlení

Až vám vyjde maximální kupní cena za nové bydlení, můžete se pustit do hledání nového bydlení a zároveň prodeje svého bytu.

Líbil se vám tento článek? Přihlaste se k odběru dalších článků, a navíc získejte praktický e-book zdarma. >> 

Chcete taky prodat svou nemovitost a současně si koupit nové bydlení? Pojďme se nezávazně sejít a probrat vaše možnosti.