Jak prodat byt s hypotékou?
Chcete prodat byt a máte na něm hypotéku? I v takovém případě můžete samozřejmě svůj byt prodat. Budete ale muset mnohem více plánovat, abyste zbytečně neplatili nějaké peníze navíc.
Jak postupovat, když potřebujete prodat byt s hypotékou?
Na vašem bytě vázne zástavní právo financující banky. Aby banka toto zástavní právo vymazala, je potřeba stávající hypotéku zcela splatit. Ve vašem případě z příjmu z prodeje vašeho bytu. Potom banka vystaví kvitanci a vzdá se svého zástavního práva.
Banka počítá s tím, že do konce fixačního období úrokové sazby dostane své úroky. Když se rozhodnete prodat svůj byt v průběhu fixačního období, bude po vás požadovat sankce za předčasné splacení úvěru. Čím více se bude blížit konec fixace úrokové sazby, tím menší budou sankce ze strany banky vůči vám.
Pokud máte hypotéku s plovoucí úrokovou sazbou, máte mnohem větší flexibilitu v tom, kdy hypotéku splatíte bez sankcí.
Vyčíslení zůstatku úvěru, úroků a sankcí
Abyste se dozvěděli, kolik máte bance splatit, požádáte svou banku o takzvaný výplatní dopis (payoff letter). Banka v něm vyčíslí nesplacený zůstatek úvěru a samozřejmě taky úroky a sankce, které po vás bude za předčasné splacení úvěru chtít.
Pokud se vám prodej bytu a splacení hypotéky podaří dokončit v posledním měsíci před koncem fixace úrokové sazby, nebudete platit žádné sankce. Není to jednoduchý úkol. Ale s podporou zkušeného realitního makléře to můžete zvládnout.>>
Profi makléř dokáže přitáhnout pozornost k nabídce vašeho bytu velmi rychle. Na ukázku se můžete podívat v tomto videu.
Je zkrátka potřeba dobře naplánovat prodejní strategii, abyste se na konec fixace opravdu trefili. V opačném případě se dostanete do nového fixačního období úrokové sazby a na jeho začátku budou sankce opět vysoké.
Jak splatíte hypotéku z příjmů z prodeje bytu?
Když najdete kupujícího, požádáte banku o souhlas prodejem. Jinak byste porušili zástavní smlouvu, kterou jste s bankou podepsali. Abyste dostali souhlas, banka chce obvykle poslat finální smluvní dokumentaci, na které jste se dohodli s kupujícím. Banka vám formou dopisu potvrdí, že s prodejem souhlasí.
Potom podepíšete s kupujícím kupní smlouvu a kupující pošle peníze do úschovy (nejčastěji k advokátovi). Z úschovy je potom advokát vyplatí, až dojde k převodu vlastnictví bytu na katastru.
První část pošle advokát vaší bance na doplacení hypotéky. Zbývající část potom na váš účet.
Příklad časového plánu pro prodej bytu s hypotékou
Prodej každého bytu je jinak časově náročný. Počítejte s tím, že do prodeje bytu je zapojeno velké množství lidí. Každý má jiné časové možnosti. Transakce se protahuje díky dovoleným, nemocem, státním svátkům, nesplněním lhůt v katastru apod. Jak můžete prodej urychlit z vaší strany, se dozvíte v tomto článku.>>
Příklad
Jen pro představu můžete mrknout na příklad tohoto časového plánu. Celkem 6 měsíců s dostatečnými rezervami.
2 – 4 týdny
Příprava bytu na prodej – zahrnuje home staging, příprava bytu na focení, vytvoření videoprohlídky, příprava prodejního textu a webových stránek, propagace nabídky bytu.
1 – 2 měsíce
Nalezení kupujícího – prohlídky se zájemci, příprava a dohoda na obsahu rezervační smlouvy
2 měsíce
- příprava a dohoda na obsahu kupní smlouvy a smlouvy o úschově
- kupující má čas vyřídit si v této lhůtě svou hypotéku, když ji potřebuje
- podpis smluv a převod kupní ceny do úschovy
1 měsíc
- Byt v osobním vlastnictví – katastrální úřady zapisují nové vlastníky celorepublikově v průměru za 23 – 24 dní
- Družstevní byt – 1 týden, je potřeba doručit převodní smlouvu představenstvu družstva
1 týden
Výplata kupní ceny z úschovy – advokát pošle peníze do vaší banky na splacení hypotéky a zbytek na váš účet.
Líbil se vám tento článek? Začtěte se do dalších tipů a navíc získejte praktický e-book zdarma. >>
Potřebujete prodat byt s hypotékou? Rád vám s tímto pomůžu.
